Med anledning av den pågående Corona-pandemin och dess ekonomiska konsekvenser för aktörer verksamma inom bl.a. hotell- och restaurangbranschen samt sällanköpshandeln, har regeringen den 16 april 2020 utfärdat en förordning om statligt stöd där vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran (”Förordningen”).

Stödet utbetalas under vissa förutsättningar till hyresvärdar som under andra kvartalet i år medgett lokalhyresgäst verksam inom vissa utpekade branscher en tillfällig reduktion av den fasta hyran.

Stödet bygger på Europeiska kommissionens beslut den 15 april 2020 att godkänna ett svenskt program för hyresrabatter värt 453 miljoner euro till stöd för sektorer som drabbats av coronakrisen, ett beslut som i sin tur fattats med stöd av kommissionens tillfälliga ram för statliga stödåtgärder till ekonomin under det pågående utbrottet av covid-19.

Vilka branscher kvalificerar sig för stöd?

En förutsättning för stöd är att hyresgästen ifråga är verksam inom vissa utpekade branscher, exempelvis hotell, restaurang, sällanköpshandel, arrangemang av kongresser och mässor, tandvård, hårvård m.fl. En fullständig förteckning över vilka branscher som omfattas av stödet finns här.

Vad krävs för att få stöd?

För att få stöd krävs att följande förutsättningar uppfyllts:

1. Hyresvärden har träffat ett lokalhyresavtal där hyran helt eller delvis är bestämd i kronor med en hyresgäst verksam inom de branscher som kvalificerar sig för stöd enligt ovan (”Hyresavtalet”). Hyresavtalet ska ha ingåtts senast den 1 mars 2020.
2. Hyresgästen ska ha hyrt lokalen under hela andra kvartalet i år.
3. Hyresvärden och hyresgästen ska ha träffat en överenskommelse om rabatt på hyran för lokalen (”Överenskommelsen”). Överenskommelsen ska innebära att hyran för lokalen under andra kvartalet understiger det fasta hyresbelopp som annars skulle ha betalats under samma period. Överenskommelsen får inte innehålla några andra förändringar i hyresvillkoren. Slutligen ska Överenskommelsen träffas före den 30 juni 2020.

Hur stort är stödet?

Stödet uppgår till 50 % av den rabatt på det fasta hyresbeloppet som följer av Överenskommelsen, dock maximalt 25 % av den tidigare fasta hyran enligt Hyresavtalet.

När stödets storlek bestäms ska också hänsyn tas till de stöd som beviljats andra hyresvärdar enligt Förordningen med avseende på samma hyresgäst. Det sammanlagda stödet med avseende på en hyresgäst får nämligen inte överstiga ett belopp som motsvarar 800 000 euro.

Vår analys

Sedan regeringen meddelade sitt förslag om införande av stödet har en del frågetecken rests rörande den praktiska tillämpningen. Även om Förordningen kastar ljus över en del av dessa frågor, återstår en rad oklarheter. Nedan följer ett antal iakttagelser och kommentarer från vår sida:

• En förutsättning för stöd är att hyran under Hyresavtalet helt eller delvis är bestämd till ett fast belopp. Lokaler som upplåts med uteslutande en omsättningsbaserad hyra faller således utanför tillämpningsområdet (även om en hyresreduktion är i viss mån självreglerande när hyran uteslutande är omsättningsbaserad). Vidare måste hyresrabatten innebära att hyran för den aktuella perioden, efter rabatten, understiger det fasta hyresbelopp som hade utgått enligt Hyresavtalet. För hyresavtal med omsättningsbaserad hyra, där hyran dock är garanterad till en viss miniminivå (garantihyra), torde detta innebära att en hyresreduktion i form av enbart reducerad omsättningshyra, dock bibehållen garantihyra, inte kvalificerar för stöd. Beträffande hyrestillägg gör Boverket tolkningen att dessa ingår i begreppet ”fasta hyresbelopp” under förutsättning att det av Hyresavtalet klart framgår hur sådana hyrestillägg ska beräknas, exempelvis genom att Hyresavtalet innehåller en sedvanlig indexklausul eller klausul avseende fastighetsskatt. Med den utgångspunkten skulle alltså även reduktion av hyrestillägg kvalificera för stöd.
• En annan förutsättning för stöd är att Överenskommelsen, utöver en reduktion av det fasta hyresbeloppet, inte får innehålla några andra förändringar i Hyresavtalet. I praktiken kan man tänka sig att en hyresvärd och hyresgäst som överenskommit om en hyresrabatt också överenskommer om andra tillfälliga villkorsförändringar rörande betalningen av hyra, exempelvis att hyresgästen under en begränsad tid tillåts betala hyror i efterskott. Huruvida en sådan för hyresgästen gynnsam villkorsförändring påverkar hyresvärdens möjlighet att erhålla stöd är alltjämt oklart, men vid en strikt tolkning av Förordningen skulle en sådan åtgärd diskvalificera för stöd. Boverket har dock valt en annan tolkning av Förordningen och menar att villkorsförändringar som innebär en skärpning av hyresgästens skyldigheter resulterar i att stöd inte får lämnas. Däremot finns det enligt Boverket utrymme att i Överenskommelsen föreskriva andra för hyresgästen gynnsamma förändringar i hyresvillkoren.
• Vidare har det väckts frågetecken kring möjligheten att i Överenskommelsen villkora hyresrabatten (eller del därav) av att hyresvärden sedermera beviljas stöd.
• En annan fråga är begränsningen avseende stöd till en och samma hyresgäst, som enligt Förordningen inte får överstiga ett belopp motsvarande 800 000 euro. För det första har hyresvärdar, som träffar en Överenskommelse om hyresreduktion med en aktör med flera etableringsställen, vanligtvis ingen inblick i och kan svårligen heller förutse vilka andra hyresvärdar som har, eller kommer, bevilja hyresreduktion till samma hyresgäst och till vilka belopp. Det saknas också vägledning i Förordningen, liksom de beslut från Europeiska kommissionen som ligger till grund för Förordningen, om man med ”hyresgäst” enbart ska förstå den fysiska eller juridiska person som hyr lokalen enligt Hyresavtalet, eller om man i förekommande fall ska betrakta hyresgästens koncern som en och samma hyresgäst vid tillämpningen av stödbegränsningen. Mycket talar dock för att ”hyresgästen” ska tolkas på samma sätt som ”företag” vid tillämpningen av EU:s konkurrensregler, d.v.s. att med företag avses en enhet som bedriver ekonomisk verksamhet, oavsett enhetens rättsliga form och hur den finansieras[1]. Detta skulle innebära att alla enheter som (rättsligt eller faktiskt) kontrolleras av samma enhet bör betraktas som ett enda företag. På goda grunder kan därför antas att det är hela koncernens stöd som ska räknas samman.

Avslutande kommentarer

Som vi konstaterat återstår alltjämt vissa större frågetecken kring hur Förordningen ska tillämpas. Vissa delar kan förtydligas i samband med att ansökningsförfarandet preciseras, medan andra delar, så som beloppsbegränsningen för enskilda hyresgäster, är svårare att hantera med mindre att förordningen ändras. Trots ett annars lovvärt initiativ till stöd för drabbade branscher, är otydligheten olycklig, eftersom detta försvårar för parterna att träffa överenskommelser. De drabbade hyresgästernas likviditet är ju redan ansträngd, så det är viktigt att Överenskommelser kan komma på plats så snart som möjligt. Även hyresvärdarnas likviditet påverkats naturligtvis av detta, och hur utbetalningen av stödet ska gå till och hur hyran för tredje kvartalet ska hanteras kvarstår att se.

Cirio följer utvecklingen och återkommer med uppdaterad information när den finns tillgänglig. Om du eller ditt företag behöver råd och vägledning i hyresfrågor kopplade till Coronapandemin, är ni varmt välkomna att höra av er till någon av våra fastighetsexperter.

Slutligen vill vi bara erinra om att även de skattemässiga konsekvenserna av stödet behöver analyseras, bl.a. frågan om den del av hyresrabatten som kompenseras genom stödet ska inkluderas i underlaget för beräkning av moms på lokalhyran.

* Detta nyhetsbrev får inte betraktas som juridisk rådgivning som kan läggas till grund för olika aktörers agerande i det enskilda fallet. Informationen ska inte heller förstås som fullständig.

___________________________

[1] Kommissionens förordning

För mer information, vänligen kontakta någon av våra fastighetsjurister: